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从前有一个穷秀才，姓张，人称张秀才。他十年寒窗苦读，加上多次进京赶考，家里已是被他连累的揭不开锅了。幸亏张秀才家里有一个贤惠能干的媳妇，替他在家里操持着家务。省吃俭用的攒下一点钱，来供他读书赶考。
后来，他的爹娘相继去世了。为了安葬他爹娘，张秀才想想自己家里的情况，就没有好意思向乡亲们去借钱。他其实是心里很明白，家里穷的这个样，出去借钱那只是自取其辱。张秀才看着躺在灵床子上的爹爹，他万般无奈，就把家里那赖以生存的二亩地也给卖了。从此以后，他们家里的日子更是雪上加霜。
有一天，他的一个同窗好友钱秀才到家里来找他。对他说：“张兄，我的一个远房亲戚，他们的村里有一个私塾，想找一个私塾先生，不知道，你感不感兴趣？”
张秀才听了钱秀才的话，叹了一口气。说道：“谢谢你还能想着我，我现在除了能当一个私塾先生，还能干什么呢？你给你的亲戚说吧，我愿意去当这个私塾先生。”
原来，钱秀才这个远房亲戚的家，是在很远的南方。钱秀才知道张秀才拿不出路费来，他就自己掏腰包，给了张秀才几两碎银子当盘缠，让他早日启程。
过了一天，张秀才的老婆简单地给他收拾了两件换洗的衣服，给他包在一个包袱里。然后，张秀才又看了一眼自己的这个穷家，和满脸沧桑的老婆，便离开家门踏上了去南方的道路。
有一天，张秀才来到了一个县城里。他走了一天的路了，是又累又饿，就一门心思地想找一家客栈，吃了饭好早点休息。谁知的这么大的一个县城就只有一家客栈，已经全部住满了客人。张秀才看看在城里实在是找不到地方住了，就在路边摊上简单地吃了一顿饭。便又离开城里向城外面走去。他来的时候，在城边上看见有一座寺庙。他想：反正不能住在大街上，还是到庙里求求和尚留宿一晚上吧。
张秀才来到寺庙大门口的时候，正好看见庙里的方丈出门。张秀才看见这个方丈，生的五大三粗的，浓眉大眼的，也就是有五十岁左右。张秀才见了方丈，赶忙双手合十说道：“我是一个去南方的私塾先生，路过贵地错过了投宿的时辰。望方丈大发慈悲，收留学生一宿。”
方丈看见张秀才是一个读书人，就对一个小和尚说道：“给这位先生收拾一间香房，让他在庙里休息一晚。”又对张秀才说：“老衲有事要出几天门，就不陪先生了。”
方丈走了以后，小和尚领着张秀才来到了一间香房里。他看见这里虽然没有什么摆设，但也算是很干净。他累了一天了，马上脱了衣服，躺进被窝里就进入了梦乡。
也不知道张秀才睡了多长时间了，他自己也不知道是在做梦，还是真有此事。他就觉得房间里突然充满了浓浓的脂粉香味，接着他的被窝里，便钻进来了一个美女。张秀才想：天下哪里有这样的好事，也只有在梦里才会出现。既然我是在做梦，那我还有什么好担心的呢？他就和这个送上门来的美女，缠绵云雨起来。
张秀才一直睡到大天明才醒来，他躺在床上，又想起了昨天晚上的艳遇心里美滋滋的。他突然又趴在被窝里一闻，被窝里还真地存留着，很浓的女人身上的味道，好像这个女人才刚刚起床离开一样。他揉了揉眼睛，心想:难道这事是真的，我还真的碰到桃花运了。想想昨天晚上的柔情蜜意，他活了这么大还是头一回遇到。虽然没有看到她的貌相，但是，就凭她那柔软光滑的身体和百般的柔情，也能断定此女子，一定是一个如花似玉的美女。张秀才想到这里，他突然有了一个大胆的想法。他想：我今天先不走了，我要在这里多住一天，看看这个美女今天晚上是不是还来。
到了晚上，他脱光衣服躺在床上想着昨天晚上的美事。这样一直到了快二更天的时候，他突然又闻到了那股脂粉的香味。此时，他心里像是揣了一只小兔子一眼嘣嘣地乱跳。他装着像睡着了一样，躺在床上一动也不动，只是偷偷地把眼睁开了一条缝。在灯光下，他正看见一个年轻美貌的女人已站在了他的床前。张秀才屏住呼吸控制着激动的情绪，细细地看着这个美女。只见她慢慢地脱掉了自己的衣裙，然后又很熟练地挂在床边上的衣服架上。张秀才看见脱光了衣服的这个美女，肌肤雪白，面如桃花，真是一个如花似玉的美人。这时候，和昨天晚上一样，这个美女又钻进了他的被窝里。
这回，张秀才有数了，他没有急着去抚摸这个女子。而是小声地问道：“你是谁家的女子，怎么跑到这里来了？”
这个女子见张秀才还没有睡着先是一愣，接着就羞羞答答地柔声说道：“我是东邻家的，你不要害怕。三年前，我丈夫已经去世了。我昨天晚上见你一个人出门在外很孤单，就过来想陪陪你。”
张秀才听了美女的话，心想：也不管你说的是真还是假，反正是你自己送上门来的，又是一个世上少见的美女，遇见你我真是三生有幸，哪里还顾得了这么多。他们一番云雨之后，张秀才大着胆子问她：“娘子，你为什么总是晚上来呢？”
这个女子听了张秀才这样问她，先是一愣，过了一会才说道：“郎君啊，我见你也是一个有情有义的好人。你既然问了，那我就实实在在地告诉你吧，但是，你听了以后不要害怕，你尽管放心我是不会害你的。”
原来，这个女子是城里一家妓女院里的头牌，叫白牡丹。她不但人长得漂亮而且皮肤还特别地白，所以后来大家都叫她白牡丹。白牡丹真是人如其名，有多少富家公子哥都拜倒在她的石榴裙下，对她不惜挥金如土，在这里流连忘返。后来白牡丹遇到了一个叫张华的富家公子，他和白牡丹一起缠绵了半年多。张华不但有一个富甲一方的家庭，而且人长得也是一表人才相貌堂堂。白牡丹经过对张华几个月的相处和了解，认为他就是自己这一辈子要找的人。张华也曾多次对白牡丹承诺，这一辈子非白牡丹不娶。就这样白牡丹以后不再接待任何客人了，一心盼着张华早日把她从这里赎身出去，和他一起回家过幸福的日子。
后来张华身上的钱慢慢地用完了，但是，他还是痴情不改地待在白牡丹这里不想走。这下老鸨子可不乐意了，见他不但不出钱了，还赖在这里不想走，这不是挡了我的财路吗？现在有多少富家少爷，还在后面等着要见白牡丹。眼看着这白花花的银子捞不着挣，她心里百抓无挠地难受。老鸨子像是天天坐在热鏊子上一样，又坚持了一个多月，便把张华无情地撵走了。临走的时候，张华含泪对白牡丹保证说：“快则十天半个月，最慢也就是两三个月的时间，我一定抬着八抬大轿来抬你回家。”
自从张华走了以后，白牡丹早已下定了决心不再接客，一心等着张华带着钱来为她赎身。可是，谁知张华这一去如泥牛入海没有了音信。三个月过去了，半年过去了，还是不见张华的影子。老鸨子一开始还好言相劝让白牡丹接客，可是，白牡丹就是不从。后来她见白牡丹铁了心地等张华，就是不愿意再接客，老鸨子对白牡丹便开始辱骂和拳脚相见。可怜一个弱女子，待在房间里是天天以泪洗面，那真是好比度日如年。
一年的时间总算是过去了，老鸨子虽然是对白牡丹用尽了一切手段，可是，还是无济于事。后来老鸨子就一边继续想法让白牡丹接客为她挣钱，又一边让人多方打听张华的下落。后来还真的让她打听到了张华的家乡，她就立马派人去了张华的家里，看看到底是发生了什么事情。她还想着再不济就是张华来把白牡丹赎出去，自己也能得到赎身的银两。
来人到了张华的家里一看才明白，原来张华回到家里以后不到一个月时间，他就娶了一个富家的千金小姐做了老婆，他早把和白牡丹的山盟海誓忘得一干二净了。张华为了让白牡丹死了这份心，他给来人写了一封绝情信带给白牡丹。说他一个堂堂的富家公子，怎么会娶一个风尘女子当老婆呢。白牡丹看到了这封信，得到了张华的实情以后，她的精神支柱一下子彻底垮了。她坐在房间里天天也不吃也不喝了，想的都是张华到底为什么骗她呢？后来用一条白绫，吊死在了自己的间房里。她死后冤魂不散，在地府里有幸遇到了巡查地府冤情的地府娘娘。她就把自己冤死的经过，给地府娘娘从头到尾地说了一遍。娘娘知道了白牡丹的冤情以后，看着她也怪可怜人，就准许她继续留在人间，等到报了冤仇以后再回地府。她便又回到了阳间，又住进了她原来的这间屋里。
白牡丹死了以后，这家妓院的生意是一天不如一天。后来老鸨子看看生意不行了，就把这里盘了出去。别人买了这家妓院以后，在这里开了一家客栈。客栈刚开业的时候，白牡丹住的那房间里也曾安排客人住过。可是，当时白牡丹正是怨气正盛的时候。她看见有男人住在她的房间里，哪有不生气的道理。三更半夜里她就把人给吓唬跑了。从这以后，这间客房里都知道闹鬼，再也没有人敢住了。